Comme l’ont montré les derniers recensement, l’urbanisation chinoise bien que déjà importante s’est encore accélérée du fait d’une plus grande facilité d’accès aux villes conjuguée à un ralentissement de la croissance de la population provoquant de facto la surprise de certains analystes et une mutation du marché de l’immobilier.
Traduction Conflits d’un article de Rosealea Yao initialement publié par Gavekal.
Rosealea Yao est analyste senior au bureau de Pékin. Elle travaille pour le cabinet depuis 2007. Spécialiste du marché immobilier chinois, elle travaille également sur l’énergie, les infrastructures et d’autres questions liées à l’investissement. Avant de rejoindre Gavekal, elle a travaillé à l’Institut chinois des experts-comptables à Pékin. Rosealea a étudié l’économie à l’université de Manchester, où elle a obtenu un diplôme MSc avec mention, et a été diplômée de l’université de Renmin en 1999.
Le recensement de 2020 en Chine a révélé que la population du pays a augmenté plus lentement qu’on ne le pensait généralement. Plus intriguant encore, les résultats du recensement ont également montré que l’urbanisation s’est accélérée plus rapidement au cours de la dernière décennie que ne l’indiquent les statistiques officielles et les estimations générales. Pour le marché du logement, l’effet d’une urbanisation plus rapide l’emporte largement sur l’effet d’une croissance plus lente de la population totale. Le rythme plus rapide de l’urbanisation contribue à expliquer la surprenante résilience de la demande de logements en Chine ces dernières années, qui, malgré une correction majeure en 2014-15, n’est pas entrée dans un déclin largement attendu à long terme. Une tendance plus forte à l’urbanisation signifie également que le nombre de nouveaux résidents urbains dans les années à venir sera plus élevé que prévu, ce qui entraînera une demande plus importante de nouveaux logements. Les chiffres du recensement devraient donc inciter à réévaluer à la hausse les tendances à long terme de l’urbanisation de la Chine et de la demande de matériaux de construction.
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Le recensement a révélé qu’en 2020, 902 millions de personnes vivaient dans des zones urbaines, soit 63,9 % de la population. Ce chiffre est nettement plus élevé que les propres estimations du Bureau national des statistiques avant le recensement, qui avaient évalué la population urbaine en 2019 à 848 millions de personnes, soit un taux d’urbanisation de 60,6%. Les projections « World Urbanization Prospects » des Nations unies, largement utilisées et dont la dernière mise à jour date de 2018, avaient prévu une population urbaine de 875 millions et un taux d’urbanisation de 61,4% pour 2020. Ces estimations précédentes ont donc manqué d’importants flux de population : depuis 2011, la population urbaine de la Chine a augmenté en moyenne de 23,2 millions de personnes par an, au lieu des 20,6 millions prévus par l’ONU ou des 19,9 millions des estimations précédentes de la NBS. Bien que le taux de croissance en pourcentage de la population urbaine ait encore ralenti, en volume, l’augmentation annuelle de la population urbaine a même été supérieure à la moyenne de 21 millions de personnes sur la décennie 2001-10.
Le sous-dénombrement révélé par le recensement signifie que la dynamique sous-jacente du processus d’urbanisation de la Chine doit être différente de ce que l’on supposait auparavant. Le taux d’urbanisation de la Chine s’est accéléré tout au long des années 1990 et a semblé atteindre son apogée au cours de la décennie 2001-2010. Selon les prévisions de l’ONU, le taux de croissance de l’urbanisation de la Chine devrait ralentir au cours de la décennie 2011-20, passant sous la barre des 1,3 % après 2010, puis décélérer encore plus fortement pour passer sous la barre des 1,2 % après 2020. Selon les projections de l’ONU, le taux d’urbanisation de la Chine ne devrait pas approcher 70 % avant 2030. Les données annuelles du NBS semblent confirmer cette tendance, le taux d’urbanisation augmentant de moins de 1,1 point par an après 2017. Les données annuelles du NBS semblent confirmer cette tendance, le taux d’urbanisation augmentant de moins de 1,1 point par an après 2017. Ce schéma correspondrait à la dynamique typique de la courbe en S de l’urbanisation, où le taux d’augmentation ralentit progressivement à mesure qu’un pays se rapproche de son taux d’urbanisation maximal.
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Les résultats du recensement ont complètement bouleversé cette trajectoire : l’augmentation du taux d’urbanisation s’est ralentie beaucoup plus progressivement que prévu sur la période 2011-20, et était encore supérieure à 1,3 point par an à partir de 2020. Cela signifie que la forme de la courbe en S de l’urbanisation de la Chine est différente de ce qui avait été supposé, et que la Chine est plus éloignée de son taux d’urbanisation final qu’on ne le pensait initialement. Par conséquent, le taux d’urbanisation de la Chine en 2030 sera presque certainement supérieur aux 70 % prévus par l’ONU. À ce stade, pour que l’urbanisation n’atteigne que 70 % en 2030, il faudrait un changement radical de la tendance actuelle.
La trajectoire réelle de l’urbanisation de la Chine semble beaucoup plus proche de celle projetée par un groupe de chercheurs chinois fin 2019 : Sheng Songcheng, anciennement du département des statistiques de la Banque populaire de Chine, et Song Hongwei et Wang Heng de l’Institut de recherche Tospur. Dans leur livre Real Estate and China’s Economy, ils prévoient un taux d’urbanisation de 62,8 % pour 2020 – soit un point de pourcentage de moins que le résultat réel et plus proche des résultats du recensement que les prévisions standard de l’ONU ou les données précédentes du NBS. Dans leur modèle, le taux d’urbanisation de la Chine atteindra près de 75 % en 2030. La tendance qu’ils prévoient s’avère assez proche de celles qu’impliquent les résultats du recensement de 2020 (voir le graphique ci-dessous). Dans leur scénario, l’augmentation annuelle du taux d’urbanisation ne tombera en dessous de 1,2 pp qu’après 2026, et sera encore d’environ 1,1 pp en 2030. Étant donné que leurs projections sont légèrement inférieures à la tendance suggérée par les résultats du recensement, la tendance réelle pourrait être plus élevée.
Pourquoi la Chine est-elle passée à une trajectoire d’urbanisation plus élevée ? L’une des raisons peut être le succès des récents efforts visant à transformer les zones rurales limitrophes des villes existantes en zones urbaines à part entière (voir Urbanisation sans migration). Une autre raison pourrait être que le système d’enregistrement des ménages est devenu un obstacle moins important à la migration rurale-urbaine que par le passé. Ce système, héritage de l’économie planifiée, limitait l’accès des migrants aux prestations sociales en dehors de leur lieu d’enregistrement initial, décourageant ainsi la migration et entraînant une urbanisation de la Chine plus lente qu’elle n’aurait pu l’être (voir La haine tenace des grandes villes). Le taux d’urbanisation de la Chine a longtemps été inférieur à celui d’autres économies asiatiques ayant un niveau de revenu similaire. Par exemple, lorsque le PIB par habitant à parité de pouvoir d’achat du Japon et de la Corée du Sud était proche de celui de la Chine d’aujourd’hui – en 1972 et 1992, respectivement – ces pays avaient déjà des taux d’urbanisation bien supérieurs à 70 %.
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Le recensement a montré que la migration s’est généralement accélérée au cours de la dernière décennie : le nombre de personnes dont le lieu de résidence réel diffère de l’enregistrement de leur ménage a atteint 493 millions, soit 35 % de la population, ce qui représente presque le double du chiffre de 2010. S’il est toujours difficile d’obtenir un permis de résidence dans les plus grandes villes du pays, c’est devenu un obstacle moins important à l’installation dans de nombreuses autres villes qui ont mis en place des systèmes de permis de résidence et d’autres changements de politique (voir le nouveau plan d’urbanisation). Si ses restrictions migratoires historiques sont désormais moins contraignantes pour les flux de population, le taux d’urbanisation de la Chine peut converger vers un niveau plus approprié à son revenu national plutôt que de rester durablement réprimé.
Les implications d’une trajectoire d’urbanisation plus forte et plus élevée pour la Chine sont importantes. Selon les projections des Nations unies, la population urbaine de la Chine devrait augmenter de 150 millions de personnes au cours de la décennie 2021-30, pour atteindre 1,03 milliard d’habitants. Il est désormais clair que ces projections sont fausses à deux égards : l’augmentation prévue de la part urbaine de la population est trop faible, tandis que l’augmentation prévue de la population totale est trop élevée. Pour obtenir de meilleures projections, il faut tenir compte à la fois du ralentissement de la croissance de la population totale et de l’accélération de l’urbanisation. Les prévisions démographiques de l‘Institute for Health Metrics and Evaluation de l’université de Washington sont plus cohérentes avec les résultats du recensement et suggèrent que la population totale de la Chine atteindra 1,42 milliard d’habitants en 2030, au lieu des 1,46 milliards prévus par les Nations unies (voir The Population Turning Point Gets Closer). Si l’on combine ces projections avec les prévisions du taux d’urbanisation de Sheng Songcheng et de ses collaborateurs, la population urbaine devrait augmenter de 169 millions de personnes entre 2021 et 2030, pour atteindre 1,07 milliard d’habitants. L’accélération de l’urbanisation l’emporte donc sur le ralentissement de la croissance démographique. Les marchés du logement urbain en Chine devront accueillir près de 20 millions de nouveaux résidents de plus que prévu au cours de la prochaine décennie.
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Une autre dynamique démographique liée à la migration amplifiera encore l’impact de cette augmentation plus rapide que prévu de la population urbaine. Les résultats du recensement ont également montré que la taille moyenne des ménages s’est réduite à seulement 2,62 personnes en 2020, contre 3,10 lors du recensement de 2010. Cette évolution est beaucoup plus rapide que les précédentes estimations annuelles du NBS, qui faisaient état d’un déclin progressif à 2,92 en 2019. La diminution de la taille des ménages s’explique en partie par la faiblesse persistante du taux de natalité en Chine au cours de la dernière décennie. Mais elle est également due en partie à l’augmentation des migrations, un nombre croissant de jeunes adultes quittant le domicile de leurs parents pour former leur propre ménage. Un plus grand nombre de personnes qui déménagent plus fréquemment, et qui s’installent davantage dans les zones urbaines, tend à faire baisser la taille moyenne des ménages. Un taux plus rapide de formation de ménages implique à son tour une plus grande demande de logements.
Le NBS n’a pas publié de chiffre pour la taille moyenne des ménages dans les zones urbaines depuis 2012, où elle était de 2,86. Mais une estimation basée sur les chiffres historiques, la tendance de la taille des ménages à l’échelle nationale et les taux d’urbanisation suggère que la taille du ménage urbain moyen a diminué à 2,60 ou moins d’ici 2020. Cela signifie qu’il y aurait environ 348 millions de ménages urbains en 2020, soit une augmentation de 115 millions par rapport à 2010. Si la taille moyenne nationale des ménages était restée au niveau de 2,92 pour 2019, comme le montraient les estimations précédentes de la NBS, la taille moyenne implicite des ménages urbains serait encore d’environ 2,86, et il n’y aurait eu qu’environ 309 millions de ménages urbains en 2020. Les résultats du recensement signifient donc qu’il y a environ 40 millions de ménages urbains de plus que ce que l’on savait auparavant, et donc que la demande fondamentale de logements urbains était plus élevée que ce que les responsables politiques avaient prévu.
L’évolution de la taille moyenne des ménages chinois au cours de la prochaine décennie est moins évidente. La moyenne nationale chinoise de 2,62 personnes n’est déjà pas très éloignée de la taille moyenne des ménages, qui est de 2,3 en Europe et au Japon et de 2,4 en Corée du Sud. Il ne serait donc pas surprenant que la vitesse à laquelle la taille des ménages se réduit diminue quelque peu au cours de la prochaine décennie. Mais la diminution de la taille des ménages, et donc l’augmentation de leur nombre, continuera néanmoins à renforcer l’effet d’une urbanisation plus rapide que prévu dans les années à venir.
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À titre d’illustration, supposons que la taille moyenne des ménages urbains diminue encore d’environ 10 % au cours de la prochaine décennie, pour atteindre 2,35. Dans ce scénario, l’augmentation probable de 169 millions de personnes dans la population urbaine se traduirait par un gain de 108 millions de ménages urbains, ce qui n’est que légèrement inférieur à l’augmentation enregistrée entre 2010 et 2020 ; si la taille des ménages ne diminue pas du tout par rapport aux niveaux actuels, la même croissance de la population urbaine ne produirait que 65 millions de ménages supplémentaires. Le recensement de 2020 a montré que les forces de l’urbanisation et de la migration ne sont pas encore épuisées en tant que moteurs de la demande de logements.
